Аванс, задаток и предварительный договор при покупке квартиры

Предоплата за квартиру требует двух решений: какие обязательства принимают стороны и что произойдет с деньгами, если покупка не состоится. Название платежа в переписке не заменяет письменных условий. Перед переводом проверьте соглашение, полномочия получателя и связь платежа с будущим договором купли-продажи.

Чем аванс отличается от задатка

По статьям 380–381 ГК РФ соглашение о задатке оформляют письменно независимо от суммы. При сомнении в том, что переданная сумма является задатком, она рассматривается как аванс, если не доказано иное. Задатком можно обеспечить и обязательство заключить основной договор на условиях предварительного.

Если за неисполнение отвечает передавшая задаток сторона, он остается у получателя. Если отвечает получатель — применяется двойной возврат. При прекращении обязательства по соглашению сторон до начала исполнения либо вследствие невозможности исполнения задаток возвращают. Это не означает, что любой отказ покупателя или банка автоматически дает один и тот же результат.

Что включить в предварительный договор

Проверьте не только адрес и сумму, но и то, как стороны смогут исполнить обещанное:

1. Участники и объект. Кто обязан подписать основной договор, какая квартира и какие доли продаются, совпадают ли сведения с документами.
2. Цена и платеж. Общая стоимость, сумма предоплаты, ее назначение, получатель, способ передачи и подтверждение оплаты.
3. Срок. До какой даты заключается основной договор и как направить другой стороне предложение о подписании.
4. Подготовка. Кто получает согласия, разрешения и документы, снимает ограничения либо согласует сделку с банком.
5. Зависимости. Нужна ли ипотека, продажа другой квартиры или встречная покупка; что происходит, если условие не выполнено.
6. Последствия. Когда возвращают деньги, какие документы подтверждают основание возврата и как стороны уведомляют друг друга.

По статье 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного. Если обязательной нотариальной формы для основной сделки нет, требуется письменная форма. Если срок заключения основного договора не определен, действует годичный срок. Практически удобнее сразу установить понятную дату и порядок связи, чем оставлять этот вопрос на потом.

Если покупатель рассчитывает на ипотеку

Одобрение заемщика не равно одобрению конкретной квартиры и окончательных условий кредита. До предоплаты выясните, на каком этапе проверка банка, какие документы он запросит и сколько времени требуется. Условие о возврате денег при отказе банка нужно обсудить до подписания: оно не возникает автоматически из слов «покупка в ипотеку».

Если сама квартира уже заложена продавцом, сначала определяют порядок ее продажи с действующей ипотекой. В альтернативной сделке отдельно связывают сроки нескольких договоров. Необеспеченное обещание другого покупателя не делает вашу предоплату безусловно возвратной.

Сколько передавать и кому

Универсального обязательного процента задатка для продажи квартиры нет. Сумму согласуют стороны с учетом срока подготовки и принимаемых обязательств. Сначала договоритесь об условиях, затем о размере платежа.

Принимающий деньги должен быть стороной соглашения либо иметь подходящие полномочия. Договор с агентством на поиск покупателя сам по себе не доказывает право агента получить за собственника задаток. Если действует представитель, проверьте доверенность на сделку. Сохраняйте подписанное соглашение и подтверждение платежа с понятным назначением.

Можно ли использовать образец из интернета

Образец помогает увидеть структуру, но не отвечает, кто получает разрешение опеки, что будет при отказе банка и как связать продажу с покупкой. Не подписывайте текст с незаполненными условиями или формулировкой о полученных деньгах, если они еще не переданы. Основной договор готовят по согласованной схеме; его ключевые условия разобраны отдельно.

Если платеж уже внесен

Сохраните соглашение, подтверждение оплаты, сообщения о сроках и отказах. До нового обещания другой стороне разберите уже возникшие обязательства. Простая замена слова «задаток» на «аванс» в новом файле не изменяет подписанный документ.

В Венте можно заказать проверку предварительного соглашения и сопровождение сделки в Одинцово и Одинцовском округе. Для расчета стоимости сообщите адрес квартиры, сумму и дату платежа, стадию ипотеки и срок подписания. Если деньги еще не переданы, начинать проверку лучше до оплаты.