Налог с продажи квартиры в 2026 году: простые примеры

Калькулятор налога с продажи квартиры

Укажите цену и ответьте на вопросы о квартире. Калькулятор проверит обычный срок освобождения, учтет расходы на покупку и покажет расчет по шагам. Если знаете кадастровую стоимость, добавьте ее — сравним суммы по общему правилу 70%.

Купили за 8 млн, продаете за 7,8 млн? Вы теряете 200 тысяч. Налог 26 тысяч на этот убыток не начисляется. Если подтвержденные расходы покрывают и цену сделки, и применимый кадастровый порог, налог равен нулю даже при владении меньше трех лет. Ниже калькулятор покажет, какие суммы он учитывает.

При продаже квартиры за 10 млн рублей налога может не быть совсем. А в других обстоятельствах придется заплатить, например, 260 тысяч или 402 тысячи рублей. Цена одна, результат разный: важны срок владения, расходы на покупку и право на освобождение. Поэтому начинать с умножения всей цены на 13% не нужно.

Здесь разбираем продажу личной недвижимости налоговым резидентом РФ без статуса иностранного агента. Для нерезидентов и имущества, используемого в бизнесе, правила проверяют отдельно. Материал актуализирован 9 сентября 2026 года.

С чего начать: четыре вопроса перед расчетом

1. Как получили квартиру? Купили, унаследовали или получили в подарок — от этого зависят срок и документы на расходы.
2. Истекли три или пять лет? Если применимый непрерывный срок уже прошел, налог с продажи обычно равен нулю. Рост цены не отменяет освобождение.
3. Есть другое основание не платить? Например, льгота семьи с двумя детьми при выполнении всех ее условий.
4. Если освобождения нет, какую сумму облагают? Сравнивают цену с кадастровым порогом, вычитают допустимые расходы или вычет и только потом применяют ставку.

Выше есть калькулятор налога с продажи квартиры. Он поможет проверить арифметику после проверки права на освобождение.

Что изменилось в налогах с продажи жилья

В новостях о «новом налоге на квартиры» могут обсуждать разные законы. Вот изменения, которые важно различать.

Срок владения вашей квартирой не начался заново 1 января 2026 года. Если право собственности сохранялось непрерывно, сама смена года его не обнуляет. Например, собственник, купивший квартиру в 2020 году и не передававший ее другому лицу, не должен ждать еще пять лет из-за поправок.

Если вы полностью передали объект другому человеку, а потом получили обратно, прежний период нельзя автоматически прибавить к новому. Это отличается от увеличения доли при сохранении права на объект: нужны история прав и применимое правило.

Через сколько можно продать квартиру без налога

Обычно — после пяти лет владения. В предусмотренных законом случаях достаточно трех. Это полные сроки, а не количество разных годов на календаре.

У единственного жилья учитывается и совместная собственность супругов. Другое жилье, приобретенное в течение 90 дней до регистрации перехода права на продаваемое, в предусмотренном законом случае не мешает применить трехлетний срок.

Точку отсчета тоже нужно выбрать правильно. Обычно это регистрация права. При наследовании — дата открытия наследства. Для квартиры по ДДУ — полная оплата; предусмотренная законом доплата за увеличение площади срок не сдвигает. Для долей, маткапитала и преобразованных объектов есть особенности: дата свежей выписки не всегда означает начало владения.

Если применимый срок уже истек, НДФЛ с этой продажи не платят и декларацию только из-за нее не подают. Покупать другую квартиру для этого не требуется.

Что изменилось для семей с двумя детьми

Семья может продать жилье раньше минимального срока без НДФЛ, если одновременно выполнены условия льготы. Она действует не для любой продажи семьи с детьми.

С 2026 года можно учитывать детей, признанных судом недееспособными, независимо от возраста. Также учитывается ребенок, родившийся после продажи, но не позднее 30 апреля следующего года. Для остальных детей возраст проверяют на дату регистрации перехода права: до 18 лет, при очном обучении — до 24 лет.

Например, семья продала квартиру в 2026 году, а второй ребенок родился в феврале 2027-го. Появилось основание проверить семейное освобождение, но автоматически налог не исчезает.

Нужно проверить и остальные условия пункта 2.1 статьи 217.1 НК РФ:

• Новое жилье приобретено в год продажи или до 30 апреля следующего года. Для ДДУ учитывают полную оплату по правилам закона.
• Новое жилье больше по площади или выше по кадастровой стоимости. При долях сравнение делают с учетом долей семьи.
• Кадастровая стоимость проданного жилья, если ее можно определить, не превышает 50 млн рублей.
• Соблюдено ограничение на другое жилье: учитываются совокупная доля семьи более 50%, площадь и кадастровая стоимость. Состав проверяемых членов семьи зависит в том числе от того, кто продавец — родитель или ребенок.

Лучше проверить этот набор до подписания договора: исправить неподходящие сроки после сделки бывает невозможно.

Если продаете раньше: доход, расходы или вычет

Сначала определяем сумму для расчета, затем уменьшаем ее законным способом. Это два разных действия.

Цена в договоре сравнивается с кадастровой стоимостью, умноженной на применимый коэффициент. Берут большую сумму. Базовый коэффициент — 0,7; регион может изменить его, в том числе увеличить до 1. Кадастровая стоимость — государственная оценка объекта, она может отличаться от цены реальной продажи.

Условный пример: цена — 6 млн, кадастровая стоимость — 10 млн, применимый коэффициент — 0,7. Для расчета дохода берут 7 млн, затем учитывают допустимые расходы или вычет. Поэтому фраза «продам дешевле покупки — точно ничего не должен» работает не всегда.

Для регионального правила важно место жительства продавца на дату регистрации перехода права, а не только адрес квартиры. При продаже в Москве, Новой Москве или Одинцово проверьте свой регион и год сделки. Коэффициент в примере выше не является подтверждением коэффициента для вашей ситуации.

Из определенного дохода можно вычесть:

• Расходы на покупку именно проданного объекта, подтвержденные документами о приобретении и оплате.
• Фиксированный вычет продавца, если он применим: для жилья и земли — до 1 млн рублей, для иной недвижимости — до 250 тысяч рублей за год.

По одному объекту эти способы не складывают. При нескольких продажах фиксированный годовой лимит не начинается заново для каждой квартиры. Для наследства и дарения действуют правила ниже.

Если продали квартиру дешевле, чем купили

Налог может остаться, даже если на сделке вы потеряли деньги. Сначала проверяют освобождение по сроку владения или другой льготе. Если его нет, ФНС сравнивает цену продажи с расчетной суммой от кадастровой стоимости, а уже потом вычитает подтвержденные расходы на покупку.

Например, купили за 8 млн, продали за 7 млн. Кадастровая стоимость — 13 млн рублей. Если в вашей ситуации применяется базовое правило 70%, для налога берут 9,1 млн: это больше цены продажи. После вычета подтвержденных 8 млн остается 1,1 млн. При ставке 13% налог — 143 000 рублей, несмотря на продажу в убыток. Пример для личной квартиры резидента РФ без статуса иноагента, без освобождения и других доходов той же налоговой группы; применимое региональное правило проверяют отдельно.

Если и цена продажи, и расчетная кадастровая сумма не превышают подтвержденные расходы, налоговая база равна нулю. Без договора покупки и подтверждения оплаты заявить расходы может не получиться: одна фраза «я покупал дороже» их не заменяет.

Налог ноль и декларация не нужна — разные вещи. При продаже раньше минимального срока декларацию обычно подают и показывают расходы, даже если платить нечего. Отдельное исключение — доходы в пределах применимого фиксированного вычета с учетом кадастрового правила и всех соответствующих продаж за год.

В калькуляторе выше можно указать стоимость по ЕГРН: он сравнит 70% этой суммы с ценой продажи, вычтет расходы или вычет и объяснит результат. Это предварительный расчет по общему правилу; применимую региональную долю нужно проверить отдельно. Без стоимости по ЕГРН ноль относится только к расчету по цене сделки и не выдается за окончательный налог. Коэффициенты самостоятельно вводить не нужно.

Налог с продажи подаренной квартиры и наследства

Получить квартиру и продать ее — два отдельных события. Подарок от члена семьи или близкого родственника освобожден от НДФЛ при получении. Но если продать квартиру до истечения трех лет, освобождение от налога с продажи нужно проверять заново. Для подарка от другого человека общий срок — пять лет, если нет другого основания для трехлетнего срока или льготы.

Если квартира досталась по наследству, трехлетний срок считают со дня открытия наследства, обычно со дня смерти наследодателя.

То, что вы сами не платили за квартиру, не всегда означает нулевые расходы для расчета:

• При наследовании или освобожденном от НДФЛ дарении можно учесть подтвержденные расходы наследодателя или дарителя на покупку. Закон ограничивает повторное использование этих расходов; обычный вычет при покупке жилья и по ипотечным процентам сам по себе не мешает их учесть.
• Если при получении подарка НДФЛ был исчислен и уплачен, при продаже можно учесть сумму, с которой его уплатили. Не путайте ее с размером самого налога.
• Если подходящих документов нет, проверяют право на фиксированный вычет до 1 млн рублей. Расходы и этот вычет по одной квартире не складывают.

Например, мама купила квартиру за 7 млн рублей и подарила дочери. Дочь продала ее за 10 млн раньше трех лет. Если льгот нет, расходы мамы подтверждены и допустимы к учету, расчет начинают с разницы 3 млн, а не автоматически с 9 млн после вычета. При остальных условиях примера ниже НДФЛ составит 402 тысячи рублей.

Сохраните договор и платежные документы предыдущего владельца: одного договора дарения для подтверждения его расходов недостаточно. Подробнее о самой сделке — в материале про дарение недвижимости родственникам.

Какая ставка НДФЛ применяется

Сумма после допустимого уменьшения называется налоговой базой. До 2,4 млн рублей соответствующей годовой базы ставка — 13%; с превышения — 15%. Зарплатную шкалу до 22% на такую продажу переносить не нужно. Но другие доходы из той же совокупности налоговых баз могут повлиять на итог за год.

Одна цена квартиры — три разных результата

Во всех примерах продавец — резидент РФ без статуса иноагента, продает личную квартиру целиком. Цена 10 млн выше применимого кадастрового порога. Других доходов, входящих в ту же совокупность налоговых баз, нет.

Это учебные примеры. Налог зависит от документов и обстоятельств, а не только от стоимости квартиры в объявлении.

Нужна ли декларация, если налог получился нулевым

Иногда нужна. Освобождение по сроку владения и нулевой результат расчета после расходов — разные основания.

Если продали раньше срока, но подтвержденные расходы обнулили базу, обычно остается обязанность подать 3-НДФЛ. Отдельное исключение действует для доходов в пределах применимого фиксированного вычета. При проверке учитывают все соответствующие продажи за год и кадастровый порог.

Если продажа состоялась в 2026 году и декларация обязательна, общий срок ее подачи — 30 апреля 2027 года, уплаты рассчитанного налога — 15 июля 2027 года. Учитывайте законные переносы сроков, если последний день нерабочий.

Подать декларацию можно через личный кабинет ФНС. Подготовьте договоры покупки и продажи, подтверждения оплаты, даты возникновения права и сведения о кадастровой стоимости. Подача декларации не означает, что инспекция автоматически согласилась с выбранной льготой.

Если в том же году купили другое жилье

Потратить все деньги на новую квартиру — не значит освободиться от налога с продажи старой. Семейную льготу, срок владения и вычет при покупке жилья проверяют по отдельным правилам. Просто вычесть цену новой квартиры из цены проданной нельзя.

Ежегодный налог на имущество тоже считается отдельно. Он связан с периодом собственности. Эта статья — про НДФЛ с продажи, поэтому декабрьское налоговое уведомление и декларацию продавца нельзя смешивать.

Что проверить до сделки

Соберите одну папку: основание приобретения, даты владения, договор и оплату покупки, предполагаемую цену продажи, кадастровые сведения, данные о другом жилье и семейных обстоятельствах. Так можно заранее понять, сколько денег останется для следующей покупки.

Если готовите продажу квартиры в Одинцово, Вента поможет согласовать документы и порядок сделки. Индивидуальный налоговый расчет, декларацию и спор с ФНС отдельно обсудите с налоговым специалистом. Предполагаемую льготу стоит подтвердить до того, как обещать покупателю дату и условия расчета.